Acheter à deux sans être mariés : les vrais risques

Acheter à deux sans être mariés est fréquent. Mais lorsque les apports, les revenus ou les remboursements sont inégaux, l’opération peut devenir juridiquement incertaine. Sans clause précise, celui qui finance davantage peut avoir du mal à récupérer son surfinancement en cas de séparation. Avant le compromis, il faut donc organiser les quotes-parts, les preuves, les remboursements et la protection du survivant.

Acheter à deux sans mariage : possible, mais pas neutre

Un couple non marié peut parfaitement acheter un bien immobilier ensemble. En pratique, l’achat est souvent réalisé en indivision : chacun devient propriétaire d’une quote-part du bien, par exemple 50 % chacun, ou selon une répartition différente.

La vraie difficulté n’est donc pas la possibilité d’acheter. Elle réside dans la cohérence entre trois éléments :

• ce qui est indiqué dans l’acte ;
• ce que chacun finance réellement ;
• ce que les acquéreurs souhaitent en cas de séparation, de décès ou de revente.

L’ANIL rappelle que les couples en union libre doivent définir les modalités de leur achat, notamment les conséquences d’une séparation ou d’un décès. Deux formes principales sont souvent envisagées : l’achat en indivision ou l’achat via une SCI. (Légifrance⁠)

À Montpellier, cette question revient fréquemment pour les primo-acquéreurs, les couples pacsés, les concubins, les familles recomposées, les achats en VEFA, ou les acquisitions avec un apport familial consenti seulement à l’un des deux acquéreurs.

L’indivision : simple au départ, parfois brutale à la sortie

L’indivision est le mode d’achat le plus courant pour les couples non mariés. Elle est simple à mettre en place : l’acte de vente indique les quotes-parts de propriété de chaque acquéreur.

Mais elle présente une limite majeure : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. L’article 815 du Code civil prévoit que le partage peut toujours être provoqué, sauf exceptions prévues par la loi ou par convention. (Légifrance⁠)

Cette règle est simple dans son principe, mais elle peut être difficile à vivre dans la pratique. Si l’un veut vendre et l’autre conserver le logement, si l’un veut récupérer son apport, ou si chacun conteste le financement réel, le projet commun peut rapidement devenir une liquidation conflictuelle.

L’achat immobilier à deux ne doit donc pas être seulement pensé comme un projet de couple. Il doit aussi être pensé comme une opération patrimoniale avec une porte de sortie juridiquement lisible.

Le piège du financement inégal : quand l’acte dit 50/50 mais que l’un paie beaucoup plus

Le point le plus sensible est souvent celui-ci : les acquéreurs achètent à 50/50, mais l’un finance beaucoup plus que l’autre.

Exemple fréquent : l’un apporte 80 000 €, l’autre n’apporte rien, mais l’acte indique que chacun est propriétaire pour moitié. Ou encore : les deux acquièrent à parts égales, mais l’un rembourse ensuite la majeure partie du prêt pendant plusieurs années.

Tant que le couple fonctionne, la difficulté reste invisible. Mais en cas de séparation, la question devient immédiate : celui qui a payé davantage peut-il récupérer ce qu’il a “surfinancé” ?

La réponse n’est pas automatique.

Si rien n’a été prévu, il faudra déterminer si les sommes versées constituent :

• une simple participation volontaire à la vie commune ;
• une créance contre l’autre ;
• une créance contre l’indivision ;
• une dépense de conservation ou d’amélioration du bien ;
• une libéralité indirecte ;
• ou une dépense définitivement assumée par celui qui l’a payée.

Cette incertitude est précisément ce qu’il faut éviter.

Un achat à deux avec financement inégal, sans clause et sans preuve, ressemble à un bateau lancé à deux sans carte de navigation : au départ, la destination paraît commune ; à la séparation, personne ne sait exactement qui a payé quoi, ce qui devait être remboursé, ce qui était offert, ni selon quelle règle sortir du projet.

Ce n’est plus un projet patrimonial sécurisé. C’est une aventure juridique dont l’issue dépendra des preuves, des qualifications retenues et parfois de plusieurs années de contentieux.

Concubinage : attention aux dépenses définitivement supportées par celui qui paie

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune stable et continue entre deux personnes vivant en couple. (Légifrance⁠)

Mais ce texte ne crée pas un régime patrimonial comparable au mariage ou au PACS. Il n’organise pas la contribution des concubins aux charges de la vie commune.

La Cour de cassation a rappelé, au visa de l’article 515-8 du Code civil, qu’aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune, de sorte que chacun doit, en l’absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu’il a engagées. (Cour de Cassation⁠)

Cette règle est déterminante.

Elle signifie qu’un concubin qui paie certaines dépenses pendant la vie commune ne peut pas toujours en réclamer le remboursement après la rupture. Selon les circonstances, les dépenses peuvent être considérées comme relevant de la vie courante du couple et rester définitivement à la charge de celui qui les a exposées.

Il faut donc éviter les raisonnements trop simples du type : “J’ai payé plus, donc je récupérerai forcément plus.”

En concubinage, ce raisonnement peut être fragile si aucune reconnaissance de dette, convention, clause dans l’acte ou preuve claire n’a été prévue.

Surfinancement : libéralité ou créance ?

Lorsqu’un concubin finance davantage que l’autre, deux qualifications peuvent notamment être discutées.

La première est celle de la créance. Celui qui a payé plus pourrait soutenir qu’il n’a jamais voulu donner, mais seulement avancer des sommes, contribuer temporairement ou financer pour le compte de l’autre ou de l’indivision.

La seconde est celle de la libéralité. L’autre partie pourrait soutenir que le paiement supérieur a été réalisé volontairement, dans le cadre de la vie commune, sans intention de remboursement.

La donation entre vifs suppose un dépouillement actuel et irrévocable du donateur au profit du donataire qui l’accepte. L’article 894 du Code civil définit ainsi la donation entre vifs. (Légifrance⁠)

Mais qualifier un surfinancement en libéralité suppose de démontrer une intention libérale. Ce n’est pas parce qu’une personne a payé davantage qu’elle a nécessairement voulu donner. Inversement, ce n’est pas parce qu’elle affirme avoir voulu être remboursée que cette créance sera automatiquement reconnue.

C’est ici que la preuve devient centrale.

Qui a payé ? Depuis quel compte ? Pour quel objet ? Les fonds étaient-ils personnels ? L’autre devait-il rembourser ? Une reconnaissance de dette existe-t-elle ? L’acte d’achat mentionne-t-il les apports ? Les quotes-parts correspondent-elles au financement réel ? Les virements sont-ils identifiables ?

Sans réponse claire, la sortie devient incertaine.

Créance entre concubins : attention à la prescription de cinq ans

Lorsqu’une créance existe, encore faut-il pouvoir l’exercer à temps.

L’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. (Légifrance⁠)

Cette règle est particulièrement importante en concubinage.

La Cour de cassation a jugé, le 10 septembre 2025, que le concubinage ne caractérise pas, en soi, une impossibilité d’agir permettant de suspendre la prescription. En d’autres termes, le fait de vivre en couple ne suffit pas à justifier que l’on n’ait pas réclamé sa créance pendant la vie commune. (Légifrance⁠)

La conséquence pratique est forte : un concubin qui attend la séparation pour réclamer des remboursements anciens peut se heurter à la prescription.

L’argument humain est compréhensible : “Je ne voulais pas réclamer pendant que nous étions ensemble.” Mais juridiquement, cette réserve peut ne pas suffire.

D’où l’intérêt de prévoir les choses dès l’acte d’achat, ou par un acte distinct, plutôt que de laisser la preuve et le délai se construire dans le conflit.

Dépenses sur le bien indivis : l’article 815-13 du Code civil

Lorsque le bien est indivis, certaines dépenses peuvent ouvrir droit à indemnité.

L’article 815-13 du Code civil prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire qui a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, selon l’équité et au regard de la valeur augmentée du bien au temps du partage ou de l’aliénation. Il prévoit également qu’il doit être tenu compte des dépenses nécessaires faites de deniers personnels pour la conservation du bien, même si elles ne l’ont pas amélioré. (Légifrance⁠)

Cette règle est utile, mais elle ne règle pas tout.

Il faudra encore distinguer :

• les dépenses d’acquisition ;
• les mensualités de prêt ;
• les intérêts ;
• l’assurance emprunteur ;
• les charges de copropriété ;
• les travaux d’amélioration ;
• les dépenses nécessaires de conservation ;
• les dépenses de vie courante.

Toutes les sommes payées par l’un ne seront pas nécessairement récupérables dans les mêmes conditions.

C’est pourquoi il est dangereux de croire qu’un simple tableau de remboursements suffira à régler la séparation. Il faut qualifier juridiquement chaque flux.

PACS : utile, mais pas suffisant si l’acte d’achat est mal rédigé

Le PACS peut améliorer l’organisation du couple, mais il ne règle pas automatiquement toutes les difficultés d’un achat immobilier.

L’article 515-5 du Code civil prévoit que chaque partenaire conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels, sauf stipulations contraires.

Les partenaires peuvent aussi choisir un régime d’indivision pour certains biens acquis ensemble. L’article 515-5-1 du Code civil prévoit que les biens acquis ensemble ou séparément peuvent être réputés indivis par moitié, sans recours entre les partenaires pour contribution inégale, sauf exceptions.

Cette précision est essentielle.

Un PACS mal compris peut produire un résultat inverse de celui recherché. Si les partenaires choisissent une indivision par moitié alors que l’un finance beaucoup plus, il faut mesurer les conséquences patrimoniales de ce choix.

Par ailleurs, le PACS ne rend pas le partenaire héritier automatique. Le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession, mais il doit être institué légataire par testament pour recevoir des droits dans la succession. L’exonération fiscale du partenaire pacsé résulte de l’article 796-0 bis du Code général des impôts. (Légifrance⁠)

SCI : une solution d’organisation, pas une formule magique

La SCI peut être pertinente lorsque le projet immobilier exige une organisation plus durable : achat avec apports inégaux, projet locatif, famille recomposée, transmission progressive, acquisition avec enfants ou volonté de prévoir précisément les règles de gestion.

Elle permet d’organiser dans les statuts :

• les pouvoirs du gérant ;
• les majorités de décision ;
• l’agrément en cas de cession ;
• la répartition des parts ;
• les comptes courants d’associés ;
• les modalités de remboursement ;
• les conséquences d’une séparation ;
• la transmission des parts.

Mais la SCI n’est pas automatiquement préférable à l’indivision. Elle suppose des statuts adaptés, une gestion sociale, une cohérence fiscale et un suivi dans le temps.

Elle peut être excellente si elle correspond au projet. Elle peut être inutilement lourde si elle est utilisée seulement pour éviter de se poser les bonnes questions dans l’acte d’achat.

Les clauses à prévoir avant le compromis

Avant de signer un compromis, un couple non marié doit idéalement clarifier les points suivants :

1. Les apports personnels
   Chaque apport doit être identifié : origine des fonds, montant, bénéficiaire de l’aide familiale, caractère propre ou commun du financement.
2. Les quotes-parts de propriété
   Elles doivent correspondre soit au financement réel, soit à une volonté différente clairement assumée.
3. Le remboursement du prêt
   Il faut préciser si les remboursements inégaux créent ou non une créance.
4. Les travaux
   Les travaux doivent être distingués selon qu’ils relèvent de l’entretien, de la conservation, de l’amélioration ou de la vie courante.
5. Le sort du logement en cas de séparation
   Rachat de part, vente, occupation temporaire, indemnité d’occupation, délai de sortie : ces sujets peuvent être anticipés.
6. La protection en cas de décès
   PACS, testament, assurance emprunteur, convention d’indivision ou SCI peuvent être envisagés selon les objectifs du couple.

Exemple pratique

Deux concubins achètent une maison à Montpellier pour 420 000 €. L’acte prévoit une propriété 50/50.

L’un apporte 90 000 € provenant de son épargne personnelle. L’autre n’apporte rien. Les mensualités du prêt sont ensuite principalement payées par celui qui avait déjà apporté les fonds.

Aucune clause n’est prévue. Aucun écrit ne précise si l’apport devait être remboursé, s’il constituait une avance, une créance, une participation volontaire ou une libéralité.

En cas de séparation, plusieurs difficultés apparaissent :

• l’acte dit 50/50 ;
• le financement réel n’est pas égal ;
• les virements doivent être reconstitués ;
• les dépenses doivent être qualifiées ;
• certaines sommes peuvent être considérées comme des dépenses de vie courante ;
• certaines créances peuvent être prescrites ;
• l’intention libérale peut être discutée ;
• les travaux ou remboursements peuvent relever de régimes différents.

La difficulté n’est pas seulement financière. Elle est probatoire et juridique.

Le même dossier aurait été beaucoup plus lisible si l’acte avait prévu les quotes-parts exactes, une reconnaissance de créance, une convention d’indivision, ou une clause claire sur le sort des remboursements inégaux.

À retenir

• Acheter à deux sans être mariés est possible, mais doit être organisé avant le compromis.
• En concubinage, aucune règle générale ne garantit le remboursement de celui qui a payé davantage.
• Les dépenses de vie courante engagées par un concubin peuvent rester définitivement à sa charge.
• Le surfinancement peut être discuté comme créance, libéralité, dépense indivise ou dépense personnelle.
• Les actions personnelles ou mobilières sont en principe soumises à une prescription de cinq ans.
• Le PACS protège davantage que le concubinage, mais il ne rend pas automatiquement héritier.
• La SCI peut être utile si elle organise réellement le projet.
• Les apports, quotes-parts, remboursements, travaux et conséquences de la séparation doivent être prévus par écrit.

FAQ:

Peut-on acheter à deux sans être mariés ?

Oui. Un couple non marié peut acheter ensemble, généralement en indivision ou par l’intermédiaire d’une SCI. Mais les conséquences d’une séparation ou d’un décès doivent être anticipées avant l’achat. (Légifrance⁠)

Que se passe-t-il si l’un finance plus que l’autre ?

Si rien n’est prévu, la récupération du surfinancement peut être difficile. Il faudra qualifier les sommes : créance, libéralité, dépense de vie courante, dépense indivise, dépense de conservation ou amélioration. Cette incertitude peut être évitée par des clauses adaptées dans l’acte ou par un écrit distinct.

Existe-t-il un article du Code civil disant que les dépenses du concubin sont définitives ?

Pas exactement. L’article 515-8 du Code civil définit le concubinage comme une union de fait. La règle selon laquelle chacun supporte, sauf volonté contraire, les dépenses de vie courante qu’il a engagées résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation rendue au visa de cet article. (Légifrance⁠)

Une créance entre concubins peut-elle être prescrite ?

Oui. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans selon l’article 2224 du Code civil. La Cour de cassation a jugé en 2025 que le concubinage ne suspend pas automatiquement la prescription. (Légifrance⁠)